L’autorisation préalable aux travaux

«Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail », stipule l'article L.411-69 du code rural. En effet, à la fin du bail, quand le fermier quitte les terres, il a droit d'être indemnisé des constructions et améliorations faites sur le fonds en cours de bail (constructions neuves, plantations, drainage, irrigation, transformations du sol améliorant durablement sa productivité...).
En revanche, ces travaux doivent représenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation. La preuve des améliorations résulte d'un état des lieux, d'où l'intérêt d'être précis lors de la conclusion du contrat de bail et de l'établissement de l'état des lieux qui sera annexé au dit bail. A défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, la preuve peut être apportée par tout moyen. A noter, en absence d'état des lieux, les bâtiments sont soumis à la présomption de bon état, édictée par l'article 1731 du code civil.
Pour être indemnisés, certains travaux doivent faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur, d'autres doivent simplement être notifiés.

Travaux sans notification et sans autorisation :
Les travaux qui ont été prévus dans le bail ainsi que les améliorations culturales ne sont ni soumis à autorisation, ni à notification préalable du bailleur.

Travaux soumis à notification :
L'arrêté n° 2011343-0001 du 9 décembre 2011 modifié par arrêté n°2012335-0019 du 30 novembre 2012 portant statut juridique des baux ruraux dans la Drôme, énumère quels travaux peuvent être effectués sans l'accord du bailleur. Il est bien précisé que le preneur doit néanmoins communiquer au bailleur, deux mois avant l'exécution des travaux, un état descriptif estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut alors soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord, saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. A titre d'exemples, les travaux suivants doivent faire l'objet d'une notification au bailleur :
- équipement : abreuvoirs automatiques, prises d'eau ;
- aménagement des locaux existants en vue de l'élevage tels que : poulaillers, écuries, bergeries... (ouverture de portes et fenêtres dans le cadre de la réglementation en vigueur, aménagement de salles de traite) ;
- aménagement de bâtiments pour le conditionnement, le stockage et la conservation de toutes récoltes, engrais et tous produits nécessaires à l'exploitation ;
- certains ouvrages incorporés au sol tels que quai de chargement, fumières, fosses à purin ou à lisier, canalisation de collecte et d'évacuation...
- participation à des travaux collectifs d'assainissement, de drainage et d'irrigation, y compris les ouvrages fixes installés sur le fonds ;
- travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle.
Les travaux d'amélioration de l'habitat (adaptation aux normes de salubrité, sécurité, équipement, confort) ainsi que les travaux amortis moins de six mois après la fin du bail doivent également être notifiés au bailleur, deux mois à l'avance.

Travaux soumis à autorisation :
Les plantations, les améliorations foncières (suppression de talus, haies, rigoles...), la construction de bâtiments hors-sol, la construction d'une maison d'habitation, doivent obligatoirement faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le bailleur garde le silence pendant deux mois, le preneur peut faire autoriser les travaux par le tribunal paritaire. Le preneur devant justifier de l'accord du bailleur pour être indemnisé, il doit exiger par précaution une autorisation écrite du bailleur. 

Le service juridique rural
de la FDSEA Drôme,
Nathalie Kotomski