La résiliation amiable du bail
La résiliation amiable d’un bail rural est une des libertés laissées à l’accord des parties. Celles-ci doivent en décider en toute connaissance de cause.
Question : Je suis devenu propriétaire fin janvier d’une prairie que le fermier n’a pas acheté avec son droit de préemption. Aujourd’hui, le fermier souhaite mettre fin immédiatement au contrat. Est-il dans ses droits ?
Réponse : Un bail rural est un contrat. En ce sens il doit répondre aux règles générales de formation et d’extinction des conventions, tout en respectant aussi les obligations spécifiques du statut du fermage.
C’est ainsi qu’il est admis que les parties, bailleur et preneur, peuvent d’un commun accord mettre fin au bail en cours avant l’expiration de la durée prévue au contrat. Pour que cette résiliation soit licite, elle doit être exprimée postérieurement à la création du bail. En effet, c’est une règle générale : on ne peut renoncer qu’à des droits acquis. Ce n’est donc qu’après la signature du bail, ou son commencement d’exécution qu’une résiliation peut être régulièrement acceptée. Cette renonciation ne se présume pas, elle doit être claire, non équivoque, donc de préférence écrite et signée des deux parties.
Sur les conditions, aucun délai n’est exigé, aucune forme n’est requise. L’étendue de l’accord est décidée par les parties : la résiliation peut porter seulement sur une portion du bail ou sur la totalité des biens loués, elle peut préciser les modalités particulières de la résiliation, les échéances de restitution et naturellement apurer les comptes entre les parties. À ce titre, il ne faut pas oublier d’inclure les indemnités éventuelles dues au preneur sortant pour amélioration du fond, qui sont dues quelle que soit la cause qui met fin au bail.
Lorsque les deux époux participent ensemble et de façon habituelle à l’exploitation du fonds loué, la résiliation du bail ne peut être acceptée par le titulaire du bail qu’avec l’accord express du conjoint (art. L 411-68 al. 1 du code rural). Si ce dernier était tenu à l’écart de la résiliation, il pourrait en demander la nullité dans l’année qui suit le jour où il en a eu connaissance. Attention, ce droit du conjoint ne lui confère pas la qualité de co-preneur.
Les baux à long terme
En ce qui concerne les baux à long terme, la résiliation amiable est également possible dans les mêmes termes et les mêmes conditions. En effet, si les baux à long terme, actes dont la durée dépasse douze ans, sont soumis à la formalité de la publicité foncière, en revanche, les actes portant résiliation ou congés de baux de plus de douze ans ne sont pas soumis à cette formalité. En conséquence, la résiliation amiable d’un bail à long terme peut être faite par un simple acte sous seing privé, un acte notarié n’est pas nécessaire.
Que chacun en profite selon ses besoins, la résiliation amiable d’un bail rural est une des libertés laissées à l’accord des parties. Celles-ci doivent en décider en toute connaissance de cause, sachant que la résiliation unilatérale (sans l’accord de l’autre partie) n’est possible que dans les cas limitativement énumérés par le statut du fermage.
