Question : Un de mes propriétaires vient de venir à la ferme pour me demander une augmentation de 5 % du fermage par rapport à l’année dernière. J’exploite sa propriété d’environ deux hectares, par bail verbal, depuis cinq ans, et il faut reconnaître qu’il s’agit d’une parcelle qui ne représente pas un intérêt vital pour mon exploitation. Compte tenu de ses demandes régulières sur le fermage ou sur mes conditions de travail, j’ai bien envie de lui rendre son bien. Comment dois-je m’y prendre ?
Réponse : Dans un premier temps, vous pouvez lui rappeler que l’indice du fermage a déjà fortement évolué par rapport à l’année 2023 (+ 5,63 %). Dès lors, sa demande de majoration du fermage de 5 % n’est pas légale. De plus, vous n’êtes pas dans une période de révision de fermage prévue par la loi. Je ne peux que vous conseiller, dans un premier temps, de faire respecter cet indice.
Sur votre volonté de rendre la parcelle, certaines difficultés se posent en raison de la durée du bail à ferme qui est de neuf ans dans votre cas. En effet, en cas de bail verbal, il est censé être conclu pour neuf ans aux clauses et conditions du contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux, contrat figurant au sein de l’arrêté préfectoral n° 2012335-0019 du 30 novembre 2012. À ce titre, vous êtes tenu de respecter la durée de neuf ans qui engage le preneur comme le bailleur.
Malgré tout, vous pouvez fort bien, grâce à la signature d’une résiliation amiable, obtenir l’accord express de votre bailleur pour mettre fin au bail. Dans cette hypothèse, il convient que les deux parties signent l’acte de résiliation. La seule lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le preneur au bailleur n’aurait pas effet en cours de bail, à défaut de motif légal. En effet, si votre bailleur refuse de signer la résiliation, deux possibilités vous sont offertes :
- la première consiste à notifier votre congé par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, 18 mois minimum avant la fin du bail en cours. Ce refus de renouvellement du bail prendra effet à la fin des neuf ans et pas forcément 18 mois après son envoi ;
- la deuxième consiste à vérifier si votre situation s’insère dans un motif légal de résiliation du bail en cours de contrat, du fait du preneur, notamment ceux prévus à l’article L 411-33 du code rural, mais ces motifs portent surtout sur des situations très particulières (incapacité du preneur ou un membre de sa famille, acquisition d’une autre ferme, défaut d’autorisation d’exploiter…).
Ainsi, il ne vous reste plus qu’à tenter d’obtenir une résiliation amiable du bail, après avoir fait respecter l’indice du fermage 2023.
Vous pourrez profiter de cette négociation pour rappeler à votre bailleur qu’il vous doit en vertu de l’article 1719, alinéa 3 du code civil une jouissance paisible. En effet, dans une jurisprudence du 29 avril 1987, les juges ont accepté une demande de résiliation du preneur fondé sur le comportement agressif, injurieux et menaçant du bailleur (Cass 3e civ n° 84-17.021). Cette décision s’est fondée sur l’article 1184 du code civil et il s’agit d’un motif de résiliation non prévu par le code rural qui doit être examiné avec précaution. Il ne s’agit certainement pas d’un nouveau motif de résiliation mais d’une solution apportée par les juges à une situation de fait. Malgré tout, rien n’empêche la justice de reconduire un tel arrêt.
Pour conclure, je ne peux que vous inviter à rencontrer votre propriétaire avec un projet de résiliation de bail et de faire le lien entre son souhait de majorer le fermage de 5 % et votre volonté de mettre fin au contrat.
