Lorsque les terres louées deviennent constructibles…

De plus en plus de citadins désirent habiter à la campagne mais les terrains constructibles ne sont pas nécessairement libres. Lorsqu'ils sont loués, une procédure spécifique doit être respectée préalablement à la vente. C'est l'article L 411-32 du code rural qui accorde au propriétaire la faculté de résilier le bail à tout moment sur des parcelles pour changement de destination agricole lorsque les conditions sont remplies.
Conditions pour résilier
La destination des parcelles peut être changée en vertu d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan d'occupation des sols (POS) rendu public ou approuvé. A défaut, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable.
Si le PLU permet de changer la destination d'une partie seulement de la parcelle, la résiliation doit se limiter à cette seule partie. Peu importe la nature des parcelles. La faculté de résilier s'applique aussi bien à des parcelles nues qu'à des parcelles sur lesquelles des bâtiments ont déjà été édifiés. Malgré tout, si le preneur en place estime que l'équilibre économique est gravement compromis par une résiliation partielle, il peut exiger une résiliation totale.
L'existence d'un document d'urbanisme n'est pas suffisante, à elle seule, pour que le bailleur puisse rompre le bail. Celui-ci doit en outre s'engager à changer ou à faire changer la destination des terrains dans le respect des dispositions du PLU, ou au cours des trois années qui suivent la résiliation. A défaut, le preneur pourra bénéficier de dommages et intérêts.
Notification au preneur
Le bailleur notifie au fermier sa volonté de résilier le bail par acte d'huissier comportant un certain nombre de mentions légales. Le congé ne prendra effet qu'un an après réception de cette notification, et ce à n'importe quel moment au cours du bail. Si le preneur entend s'opposer au congé, il devra alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de quatre mois après sa notification.
Lorsque la résiliation survient, le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en matière d'expropriation. Il ne peut cependant être contraint de quitter les lieux ni avant l'expiration de l'année culturale en cours, ni avant le paiement de l'indemnité.
La plupart du temps les parties s'accordent sur une résiliation à l'amiable, sans recours à l'huissier de justice.
Droit de préemption du fermier ?
La question du droit de préemption du fermier se pose dès lors qu'il y a vente du bien loué. Pourtant, dans cette situation, son exercice dépend de la logique.
- Si la vente intervient après la date d'effet du congé, le preneur perd son droit de préemption. Le simple envoi du congé suffit pour que le preneur ne bénéficie plus de cette priorité d'acquisition.
- Si la vente intervient avant l'envoi du congé, bien que les terres ne soient plus agricoles, le fermier conserve son droit de préemption mais très vraisemblablement au prix notifié, c'est-à-dire au prix du terrain à bâtir. Et, en cas d'acquisition, il s'engage à exploiter le bien pendant neuf ans au moins ! n

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski